Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 2025. június 26. napjától hatályos módosítása értelmében újra lehetőség nyílik a zártkerti ingatlanok művelési ágának „művelés alól kivett területként” történő átvezetésére, amennyiben a zártkerti ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat rendeletében ezt lehetővé teszi. A törvény adta lehetőség tehát az egyes önkormányzatok döntésén múlik, aminek hiányában a termőföld más célú hasznosítására vonatkozó szándékra tekintettel földvédelmi eljárás lefolytatását követően, és jelentős anyagi terhet jelentő földvédelmi járulék kifizetése mellett van csak lehetőség – továbbra is a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása.
A művelési alóli kivonásra vonatkozó eljárási szabályok hiányában az önkormányzatok jelentős része nem élt ezen új rendeletalkotási hatáskörével, kivárt az eljárásrend hatályba lépéséig. Erre 2025. október 31-én került sor, mely naptól az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet kiegészült egy új a „Zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása” elnevezésű alcímmel.
Mi az a zártkert, és mit jelent a művelési ág?
A „zártkert” olyan különleges külterületi egység, melyben az ingatlanok eredetileg mezőgazdasági művelésre (pl. szőlő, gyümölcsös, kert) volt kijelölve. Mára jellemzően ezek a területek hétvégi házas, pihenő övezetekké alakultak át, a mezőgazdasági jelleg egyre inkább háttérbe szorul. A zártkerti ingatlanok sok esetben nyaraló, – üdülő övezetben fekszenek, egyre több embernek nyújtva időszakos, illetve folyamatos lakhatást. Hivatalosan a zártkert, mint területfelhasználási kategória 1994-ben meg is szűnt, de az ingatlan-nyilvántartásban nem került kivezetésre. A zártkerti ingatlanok napjainkban a külterületi fekvésű ingatlanok különleges egységeként vannak jelen. A tulajdoni lapon zártkertként nyilvántartott ingatlanok fontos jellemzője, hogy rájuk a termőföldre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, ha a tulajdoni lapon nem szerepel a “művelés alól kivett” bejegyzés.
A zártkerti ingatlanok tulajdoni lapján feltüntetett művelési ág határozza meg a területet mezőgazdasági művelési ág szerint besorolását. – pl. szántó, kert, gyümölcsös, rét stb. Jelentőségét az adott terület hasznosítási módjának meghatározásán túl az adja, hogy művelési ágtól függően különböző szabályok vonatkoznak az egyes területekre, például hasznosítás, építési lehetőség, vadkár megállapítás vonatkozásában.
Miért érdemes kivonni a zártkerti ingatlant a művelési ágból?
Az ingatlan tulajdonosai számára a művelés alól történő kivonás több szempontból is előnyös lehet, melyek a következők:
- Használati korlátok és kötelezettségek megszűnése
A művelési ág alóli kivonással az ingatlan vonatkozásában megszűnik a művelési kötelezettség, az ingatlan szabadon hasznosíthatóvá válik. Jelentős könnyebbséget jelenthet továbbá, hogy a „kivett” területre nem vonatkoznak a szigorú talajvédelmi előírások, valamint a gyomnövények megtelepedésének és terjedésének megakadályozására irányuló kötelezettség.
- Tulajdonjog átruházása egyszerűsödhet
Ha az ingatlan már nem minősül termőföldnek, akkor a tulajdonjog megszerzésére, valamint az adásvétel menetére nem vonatkoznak a földvédelmi törvény előírásai, aminek köszönhetően:
- a tulajdonszerzésének nincs mennyiségi korlátja,
- az adásvétel menete gyorsabb és egyszerűbb, mivel nincs szükség a tulajdonszerzés hatósági jóváhagyására,
- kiszámíthatóbb az adásvétel megvalósulása, mivel nem kell alkalmazni a földvédelmi törvény elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó szabályait.
- Hitelfelvételi lehetőség kibővülése
A zártkerti ingatlanokon található családi házként használt, de a tulajdoni lapon rendszerint üdülő, vagy gazdasági épület funkciójú épületek vásárlásához a pénzintézetek jellemzően nem nyújtanak lakáshitelt, illetve az otthonteremtéshez kapcsolódó támogatások sem vehetők igénybe. A művelés alól kivont ingatlanok esetén a TÉKA (a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet) nagyobb – 10 % mértékű – beépítési arányt, az önkormányzatok helyi építési szabályzatai jellemzően tágabb építési – épület elhelyezési – szabályokat állapítanak meg. E rendelkezések elősegítik a kivont ingatlanokon álló épület lakóépületté történő átminősítését.
A művelés alól kivont zártkerti ingatlanon álló épület átminősítésének feltételeiről és lehetőségéről minden esetben javasolt előzetes konzultációt kezdeményezni az illetékes önkormányzatnál.
- Adminisztratív könnyítések
A kivonás után az ingatlan tulajdonosa mentesül a mezőgazdasági földhasználattal kapcsolatos adminisztratív kötelezettségek alól is, mint például a földhasználati nyilvántartásba történő bejelentkezés.
- Ingatlan értékének növekedése
A művelés alól kivont ingatlan piaci értéke az eddig felsorolt előnyökre tekintettel magasabb, mint egy szigorúan mezőgazdasági célra használható zártkerti ingatlané.
Melyek a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonásának legfontosabb eljárási szabályai?
A zártkerti ingatlan „zártkerti művelés alól kivett terület”-ként történő ingatlan-nyilvántartási megjelölését eredményező, adatváltozás bejegyzése iránti kérelemben meg kell jelölni a bejegyzést lehetővé tevő önkormányzati rendeletet.
A zártkerti ingatlant az eljárás eredményeként alrészletekre történő bontás nélkül kell nyilvántartásba venni, és amennyiben az ingatlanon a kérelem benyújtásakor épület állt, úgy a „zártkerti művelés alól kivett terület” megnevezés mellett fel kell tüntetni a fennálló épület fő rendeltetésének jellegét is.
A kivett területként történő bejegyzés épület feltüntetése iránti kérelemmel együtt is beadható. Ez esetben a kérelem tartalmára és a kérelemhez csatolandó okiratokra az épületfeltüntetésére vonatkozó általános szabályokat kell alkalmazni. Az adatváltozás bejegyzése iránti eljárás azonban nem mentesíti a tulajdonost a zártkerti ingatlanon fennálló építmény ingatlan-nyilvántartási feltüntetéséhez szükséges más hatósági engedélyek beszerzésének kötelezettsége alól.
A zártkerti ingatlan meghatározott részére irányuló kivonás kérelmezésekor a megosztást a telekalakítási eljárásra vonatkozó szabályoknak megfelelően kell elvégezni. A kérelemben meg kell jelölni, hogy a megosztása során kialakuló ingatlanok közül mely ingatlan kerüljön művelős alól kivonásra.
Hol és hogyan kezdeményezhetjük a zártkerti ingatlanunk egyszerűsített eljárásban történő művelés alóli kivonását?
A zártkerti ingatlanok egyszerűsített – földvédelmi eljárás lefolytatását nélkülöző és földvédelmi járulék fizetési kötelezettség nélküli – eljárásban történő művelési alóli kivonására az illetékes helyi önkormányzat rendeletében kijelölt helyen és feltételek szerint kerülhet sor.
Az eljárás első lépéseként javasolt felvenni a kapcsolatot az érintett települési önkormányzat jegyzőjével, vagy főépítészével, és tájékoztatást kérni a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása tárgyban elfogadott önkormányzati rendelet tartalmáról. Rendelet hiányában minden érintettnek lehetősége van kezdeményezni ebben a témában önkormányzati rendelet elfogadását.
Amennyiben a helyi önkormányzat rendeletében biztosítja a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonását, úgy a Földhivatali portálon elérhető „Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás bejegyzése iránti kérelem” formanyomtatvány használatával az ingatlan tulajdonosa, több tulajdonos esetén valamennyi tulajdonosa papír alapon, vagy online az e-Papír szolgáltatás igénybevételével kérheti az adatváltozás bejegyzésére irányuló eljárás lefolytatását.
