Mi az a közös tulajdon, és mikor jön létre ingatlan esetén?
Az ingatlanok jelentős hányada hazánkban több tulajdonossal bír, akik meghatározott, az ingatlan tulajdoni lapján feltüntetett mértékű hányadban (pl. ½ – ½) rendelkeznek felette. Ingatlan közös tulajdona kialakulhat a felek szándékos magatartása (adásvétel, ajándékozás) következtében, illetve attól függetlenül is, melynek leggyakoribb oka a korábbi tulajdonos halála, vagy megszűnése.
A közös tulajdon lényege, hogy minden tulajdonostárs jogosult az egész ingatlant használni és birtokolni, addig, amíg az nem jár valamely másik tulajdonostárs jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmével. A tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg az ingatlan hasznai, illetve ilyen arányban terhelik őket az ingatlannal kapcsolatos kiadások, és kötelezettségek, valamint a kárviselés mértékét is a tulajdoni hányadok határozzák meg. Az ingatlannal kapcsolatos döntéseket a tulajdonostársaknak együttesen, tulajdoni hányadaik figyelembevételével kell – jellemzően szótöbbséggel – meghozniuk.
A közös tulajdon megszüntetése – ki és mikor kezdeményezheti?
A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti, senki sem köteles akarata ellenére közös tulajdonban maradni. A megszüntetés egyetlen korlátja is az eljáró bíróságot köti, mely a közös tulajdon megszüntetését nem rendelheti el, ha az „alkalmatlan idő”-re esik.
„Alkalmatlan idő”-re történő kifogás benyújtásának alapja csak időlegesen fennálló, azaz belátható időn belül megszűnő körülmény lehet, például kialakulatlan használati viszonyok, vagy akár a kifogást benyújtó fél szociális körülményei.
A közös tulajdon megszüntetése – kivel szemben kell kezdeményezni?
A közös tulajdon megszüntetésére irányuló per esetén valamennyi tulajdonostárssal szemben kell a felperesnek a közös tulajdon megszüntetését a keresetlevélben kezdeményeznie. A tulajdonostársak perben állására vonatkozó szabályok szerint perbe kell vonni a haszonélvezetre, használatra jogosultakat, a bejegyzett tartási és életjáradéki jog jogosultját, s ha a jelzálogjog nem az egész ingatlant terheli, akkor e jog jogosultját is. Más érdekeltek esetében a körülmények egyedi mérlegelésétől függ, hogy szükséges-e a perbevonásuk.
Milyen módon lehet megszüntetni egy ingatlan közös tulajdonát?
A közös tulajdon megszüntetése történhet a felek közös megegyezését magába foglaló megállapodás útján vagy bírósági eljárás keretében, ha a felek nem tudnak megegyezni.
Bírósági ítéleten alapuló közös tulajdon megszüntetés estén a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) tartalmazza a lehetséges megszüntetési módokat, meghatározva azok alkalmazásának sorrendjét is, mely a következő:
- ingatlan természetben történő megosztása,
- tulajdonostárs tulajdonába adás,
- az ingatlan társasházzá alakítása,
- árverés útján történő értékesítés.
Természetben történő megosztás alkalmazásakor az ingatlan fizikai megosztására kerül sor, és az újonnan kialakított részek önálló ingatlanként kerülnek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezésre. Amennyiben a kialakításra kerülő ingatlanok alapterülete nem egyezik az eredeti ingatlanban fennálló egyes – tulajdoni hányadok szerint megosztott – tulajdonrészek alapterületével, úgy a nagyobb ingatlant szerző fél értékkülönbözetet fizet a korábbi tulajdonrészénél kisebb ingatlant szerző fél részére.
A természetbeni megosztásra kizárólag abban az esetben kerülhet sor, ha a kialakításra kerülő ingatlanok megfelelnek a helyi és központi építési és telekalakítási szabályoknak, illetve a megosztás jelentős értékcsökkenéssel nem jár vagy nem gátolja a rendeltetésszerű használatot.
Tulajdonostárs tulajdonba adása esetén a bíróság által megnevezett tulajdonostárs megfelelő – az ítéletben meghatározott összegű – ellenérték fejében megváltja a további tulajdonostársak tulajdoni hányadait. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit.
Amennyiben a közös tulajdonban álló ingatlan tekintetében a társasház létesítésének feltételei fennállnak, úgy a közöstulajdon az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.
Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, akkor végső megoldásként a közös tulajdon tárgyát értékesíteni kell, és a vételárat a tulajdonostársak között tulajdoni hányadaiknak megfelelő mértékben kell felosztani. Az elrendelt értékesítés árverés útján valósul meg, melynek kapcsán a legkisebb vételár összegét a bíróság állapítja meg ítéletében. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az árverési értékesítés során is megilleti.
A bíróságnak lehetősége van alternatív megszüntetési módok alkalmazására is, mely elősegítheti a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos jogviták végleges rendezését. Egyrészt a magához váltásra kötelezett tulajdonostársat a megváltási ár határidőben való teljesítésére sarkallja, másrészt megoldást biztosít arra az esetre, ha ennek bármely okból mégsem tenne eleget.
A Ptk. rendelkezéseiben meghatározott sorrendiség azt sem zárja ki, hogy a bíróság egymás mellett, egyidejűleg különböző megszüntetési módokat alkalmazzon. így lehetőség van például arra, hogy arra alkalmas ingatlan esetén a megszüntetés egyidejűleg részben természetbeni megosztással, részben árverés útján történjék, vagy a bíróság az ingatlan természetbeni megosztása mellett, annak egy részén társasházat hozzon létre.
A tulajdonostársak érdekeit védi a Ptk. azon rendelkezése, miszerint a bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
Miért érdemes ügyvédhez fordulni a közös tulajdon megszüntetéséhez?
A közös tulajdon megszüntetése nem feltétlenül kell, hogy konfliktussal járjon, hiszen a fent részletezett megoldások valamelyikének alkalmazásával az békés úton, peres eljárás nélkül is megvalósítható.
Közös tulajdon megszüntetése kapcsán az ügyvédi közreműködése az ingatlan-nyilvántartási eljárás alapját képező dokumentumok elkészítése, valamint szükséges esetén a peres képviselet ellátása tekintetében szükségszerű.
Az ügyvéd a jogszabályi háttér, valamint a bírói gyakorlat ismeretére kiterjedő tapasztalatával, az adott helyzet részleteinek megismerését követően segíthet elkerülni a későbbi vitákat, optimalizálhatja az eljárás menetét. Közreműködése biztosítja, hogy a vonatkozó eljárások jogerősen lezáruljanak, és a felek jogai védve maradjanak.
