2025. január 15-től jelentős változások léptek életbe Magyarország ingatlan-nyilvántartásában, amelyek közvetlen hatással lesznek az adásvételi szerződések kötésére. A teljesen megújult jogszabályi környezetben kezdetben lehetőséggé, majd egy átmeneti időszakot követően kötelezettséggé válik, hogy az elektronikus e ingatlan nyilvántartási rendszer (E-ING), azaz az ügyvédek és közjegyzők által kezelt webes felület váljon az ingatlan-ügyintézés platformjává. Az E-ING bevezetése a jogi és adminisztratív folyamatok digitalizálását célozza, amely egyszerűsíti és gyorsítja az ügyintézést, ugyanakkor új kihívások elé állítja az ügyvédeket és ügyfeleiket egyaránt.
I. Az E-ING rendszer által hozott legfontosabb változások:
Teljes digitalizáció: Az E-ING rendszer használatának kötelezővé válásától az ingatlanügyi eljárások a rendszerben kitölthető elektronikus űrlapokon, kizárólagosan elektronikusan előállított, vagy elektronikussá átalakított dokumentumok csatolása mellett lesznek indíthatók. Papír alapú, de már az új ingatlan-nyilvántartási jogszabályoknak megfelelő tartalmú kérelmek benyújtása csak egy átmeneti időszakban lesz lehetséges.
Automatizált döntéshozatal: Az új rendszer számos esetben lehetővé teszi az automatikus döntéshozatali eljárás alkalmazását, amivel főszabályként 1 napra csökken az ügyintézés határideje. Akár a tulajdonjog változásának bejegyzésére irányuló kérelem elbírálásakor is sor kerülhet automatikus – akár néhány órán belüli – döntéshozatalra, amennyiben az átruházás tárgya az ingatlan egésze, és az ingatlan tulajdoni lapjának III. részén nem szerepel bejegyzett jog vagy tény.
Tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bevezetése: Új jogintézményként kerül bevezetésre az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, mellyel a jogalkotó kiváltja a korábbi rendszerben használt függőben tartás és a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése intézményeket, illetve egyesíti az ezekhez kapcsolódó joghatásokat.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését követően az újonnan érkezett jogok/tények bejegyzésére irányuló kérelmek elbírálására irányuló eljárást a földhivatal felfüggeszti. A felfüggesztés a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig vagy legkésőbb a vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig tart. Ezt követően a vevői jog bejegyzésének hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával.
Jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bevezetése: Ezen frissen bevezetett vevői jog bejegyzése az ingatlanra vonatkozóan legfeljebb öt évig elidegenítési és terhelési tilalmat eredményez, így biztosítva, hogy az ingatlant ne lehessen újra eladni, vagy a vevő hozzájárulása nélkül megterhelni.
Jogi képviselet kiterjesztése: Minden jog, illetve tény bejegyzésére szolgáló kérelem benyújtása vonatkozásában kötelező lett a jogi képviselet, nem csak akkor, ha közjegyző által kiadott közokirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál a bejegyzés alapjául.
Kérelmezők körének meghatározása: Az új ingatlan-nyilvántartási rendszerben a jogok, tények bejegyzésére irányuló eljárás alapesetben a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi személy közös kérelme alapján folytatható le. Bejegyzett jog vagy tény törlése azonban a jog vagy tény jogosultjának kérelme alapján is megvalósulhat.
II. Az adásvételi szerződések kötés menete az e ingatlan nyilvántartási rendszer használatával
Az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás hatályba lépésével és az E-ING rendszer bevezetésével az ingatlan adásvételi szerződés kötésének menete jelentős változásokon megy keresztül. Az alábbiakban részletesen bemutatom, hogyan fog kinézni az adásvételi szerződés kötésének menete az E-ING rendszer használatával:
1. A felek megállapodását követően a folyamat első lépése továbbra is egy mindkét fél által elfogadott ügyvéd megkeresése. Már itt megjelenik azonban az első változás az eddigiekhez képest, ugyanis kizárólag az ügyvédi kamarai nyilvántartásba bejegyzett, E-ING eljárási jogosultsággal rendelkező ügyvéd bízható meg.
2. Az ügymenet az ügyvédi meghatalmazás E-ING rendszerben biztosított elektronikus űrlapon történő elkészítésével kezdődik, melyet minden érintett félnek (eladók, vevők, haszonélvezők) személyes jelenléttel elektronikusan alá kell írnia az alábbi módok valamelyikével:
- személyi azonosító igazolványhoz kötött elektronikus aláírással, melynek során az ügyfél kártyaolvasóba helyezi a személyi igazolványát, és PIN kódja megadásával látja el a meghatalmazást elektronikus aláírásával,
- azonosításra visszavezetett dokumentum-hitelesítéssel (AVDH szolgáltatás), ami az ügyfélkapus azonosítást követően teszi lehetővé dokumentumok elektronikus hitelesítését,
- a bizalmi szolgáltató által nyújtott aláírás-szolgáltatás igénybevételével.
Amennyiben valamelyik fél nem rendelkezik elektronikus aláírási lehetőséggel, úgy egy által kiválasztott kormányablakban ügyintéző előtti hitelesítéssel is megvalósulhat az ügyvédi meghatalmazás megerősítése.
3. Az adásvételi szerződés elkészítési módja tekintetében nem teszi kötelezővé az elektronikus formát az új szabályozás. Papíralapú szerződés készítése esetén, azt a felek aláírását és az ügyvéd ellenjegyzését követően az eljáró ügyvédnek elektronikus okirattá kell alakítania. Így képezheti alapdokumentumát az elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárásnak.
4. Az ingatlan-nyilvántartási kérelem az E-ING rendszerben rendszeresítettet űrlap kitöltését, a kapcsolódó elektronikus okiratokból készült e-akta ellenjegyzését és feltöltését, majd az eljárási díj elektronikus úton történt megfizetését követően válik benyújthatóvá.
III. Tudnivalók az E-ING rendszer bevezetése kapcsán biztosított átmeneti időszakról
Fenti rendelkezések kötelező alkalmazásának pontos határideje egyelőre ismeretlen. Az ingatlan-nyilvántartás kereteit meghatározó új jogszabályok (az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény, valamint a végrehajtásáról szóló 179/2023. (V.15.) Korm. rendelet) 2025. január 15. napján ugyan hatályba léptek, azonban az E-ING rendszer csak fokozatosan kerül bevezetésre. Első körben a földhivatali ügyintézők kezdik használni, majd ezt követően nyílik lehetőség külső felhasználók számára is elektronikus úton kezdeményezni egyes ingatlan-nyilvántartási eljárások lefolytatását. Megállapításra került egy átmeneti időszak, mely a 2025. január 15-én és az azt követően indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig tart. Ezen időszak alatt nem lesz kötelező még az E-ING rendszer használata. Az ügyvédeknek ebben az átmenti időszakban már az új ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó jogszabályi környezetnek megfelelően kell megszerkeszteniük a szerződéseket, az új formanyomtatványok alkalmazásával, de még papír alapon kell benyújtaniuk az ingatlan-nyilvántartási kérelmeket.
Ugyanakkor mindenképpen fontos az ügyvédek mellett az ügyfeleknek is felkészülni az ingatlan-nyilvántartást érintő változásokra, hogy a digitális átállást követően zökkenőmentesen lefolytathatók legyenek az ingatlan adásvételi folyamatok.
Forduljon hozzánk bizalommal az E-ING rendszerben folyó adásvétellel kapcsolatos kérdése esetén. Ingatlan ügyvédként Veszprém megyében folytatunk okiratszerkesztésre és teljes körű ingatlan-nyilvántartási képviseletre kiterjedő tevékenységet, valamint nyújtunk teljes körű jogi tanácsadást ingatlan adásvétellel és egyéb ingatlanjogi ügyekkel kapcsolatosan.