Termőföld adásvételi szerződés kötése esetén egy hosszabb lefolyású, és a vevő személyére vonatkozóan – sok esetben – bizonytalan kimenetelű hatósági eljárás előzi meg a tulajdonjog változásának földhivatali bejegyzését. A termőföldek védelmére irányuló szabály- és feltételrendszer biztosítani kívánja, hogy a földet az annak művelésével – helyben – foglalkozó személyek, vagy szervezetek szerezzék meg, akik ténylegesen művelik is azokat. Kiemelt jogalkotói célkitűzés, hogy a termőföldnek minősülő ingatlanok ne legyenek spekuláció, nyerészkedés tárgyai. Azok válhassanak földtulajdonossá, akik számára a termőföld megszerzése elengedhetetlen a mezőgazdasági tevékenységük folytatásához. Azonban a fenti célkitűzések megvalósítását szolgáló szabályrendszer a termőföld vásárlást egy összetett feltételrendszerhez kötött, többlépcsős jóváhagyási folyamatba ágyazott, bonyolult jogügyletté formálta.
Földvásárlási szándék esetén érdemes előzetesen tájékozódni a földszerzési jogosultság feltételeiről, az elővásárlási jog rendszeréről, valamint a termőföld adásvételi szerződés hatósági jóváhagyásának folyamatáról.
I. Termőföld vásárlás jogosultsági feltételei
Termőföld vásárlására 1 hektár mértékig minden magyar és uniós állampolgárnak lehetősége van. Az 1 hektárt meghaladó mértékben történő termőföld szerzésre csak földműves magánszemélyek jogosultak 300 hektár terület nagyságig (földszerzési maximum). A földműves, valamint mezőgazdasági termelőszervezet a föld birtokát – a már birtokában lévő föld területnagyságának a beszámításával – legfeljebb 1200 hektár mértékig szerezheti meg (birtokmaximum).
A tulajdonszerzési jogosultság feltétele, hogy a szerző fél nyilatkozatában vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. Nyilatkoznia kell továbbá arról is, hogy nincs földhasználati díjtartozása, illetve vele szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.
II: A termőföld adásvétel folyamata a következők szerint zajlik
- Az eladó és a vevő megegyeznek a vételárról és az egyéb feltételekről (fizetés határideje és módja, birtokbaadás ideje, költségek viselése stb.);
- A termőföld adás-vételi szerződés tervezetének felekkel történő véleményeztetése után megtörténik a szerződés aláírása;
- A szerződés megküldése az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervhez (a továbbiakban: Földhivatal) jóváhagyás céljából. A Földhivatal a szerződés előzetesen vizsgálatát követően – amennyiben az megfel a jogszabályi előírásoknak – elküldi a szerződést a területileg illetékes önkormányzat jegyzőnek, aki hirdetményi úton közli az adásvételi szerződést a törvényen vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival. Az elfogadó jognyilatkozatok megtételére a szerződés közzétételétől számított 30 nap áll rendelkezésre.
- A Földhivatal a jegyzőtől visszaérkezett szerződést és az elfogadó jognyilatkozatokat elküldi az illetékes helyi földbizottság számára. A helyi földbizottság az adásvételi szerződést a törvényben meghatározott szempontok szerint vizsgálja (a szerződés alkalmas-e a szerzési korlátok megkerülésére, létrejöhet-e olyan helyzet, amelynek eredményeként az új tulajdonos később visszaélésszerűen gyakorolhatja az elővásárlási jogát, a vételár a föld forgalmi értékével arányban áll-e stb.), és dönt annak támogathatóságáról.
- A Földhivatal – a földbizottság állásfoglalásában foglaltak figyelembevételével – dönt a szerződés hatósági jóváhagyásáról, illetve záradékkal látja el a szerződést. A jóváhagyó döntésben kerül meghatározásra a vevő végleges személye. Eldől, hogy marad-e a szerződéses vevő, vagy egy, a rangsorban őt megelőző elővásárlásra jogosult lép a helyébe.
- A Földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba.
III. Az elővásárlási jog jelentősége
A termőföld tulajdon megszerzésére irányuló folyamat meghatározó kérdése, hogy az érintettek (vevő, elfogadó nyilatkozatot tevő) milyen helyet foglalnak el az elővásárlási rangsorban.
A földvédelmi törvényben rögzített elővásárlási szabályok alapján a földek megszerzésére irányuló versenyben meghatározó tényezők az alábbiak:
- földhasználat ténye,
- életvitelszerű lakáshasználat helye,
- szomszédos ingatlantulajdon,
- meghatározott tevékenység (pl. szaporítóanyag-előállítás, ökológiai gazdálkodás stb.) folytatása,
- családi mezőgazdasági társaságban, őstermelők családi gazdaságában tagság,
- fiatal földművesi minőség.
Az elővásárlási rangsorban az állam után, második helyen az helyben lakó földműves áll, aki az adott földterületet egyébként is használja. Előnyt jelent tehát az elővásárlási jog szempontjából a kötődés valamilyen formája az adott ingatlanhoz.
Fontos megjegyezni, hogy amennyiben a vevő az adásvételi szerződésben nem nyilatkozik a részére szerződésben meghatározott elővásárlási jogról vagy törvényen alapuló elővásárlási joga esetén az őt megillető ranghelyről, akkor a sorrendben mögötte álló elővásárlásra jogosulttal szemben később e jogára már nem hivatkozhat. Az elővásárlásra vonatkozóan tett nyilatkozatok mellé minden esetben csatolni szükséges az elővásárlási jogosultság fennállását igazoló dokumentumot is.
Termőföld vásárlását megelőzően javasolt előzetesen tájékozódni az elővásárlási rangsorban betöltött pozíciónkról, mert amennyiben egy rangsorban előttünk állónak a szerződésben rögzített feltételek megfelelnek, és szabályosan elkészített elfogadó nyilatkozatot nyújt be a hirdetményi közlés lefolytatására illetékes jegyzőnél, úgy a szerződés hatósági jóváhagyása eredményeként az eladó és az elővásárlásra jogosult között valósul meg a termőföld adásvétel, a vevő pedig elesik a tulajdonszerzéstől.
Termőföld adásvétellel kapcsolatban felmerülő kérdés esetén forduljon hozzánk bizalommal elérhetőségeink valamelyikén!
