A jellemzően kárpótlás, vagy öröklés jogcímen osztatlan közös tulajdonba került földek kezelése, hasznosítása számos problémát vet fel a földtulajdonosok számára. A tulajdonosi döntések körülményes meghozatala, a használati megosztásból fakadó viták, a tulajdonrészek tovább aprózódásának veszélye, mind e tulajdonosi forma megszüntetésére sarkallja a tulajdonostársakat. A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetése a közös tulajdoni viszonyok felszámolása a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (a továbbiakban: Foktftv.) és a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendeletben meghatározott szabályok a mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek minősülő ingatlanok vonatkozásában három féle módon biztosítható:
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetése jogszabály alapján történhet:
- az ingatlan megosztása,
- bekebelezési eljárás (az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele),
- az ingatlan kisajátítása útján.
1./ Az ingatlan megosztása
Az osztatlan közös tulajdonnak az ingatlan megosztásával történő megszüntetését bármely tulajdonostárs kezdeményezheti az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott formanyomtatványon. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetés díja 15.000,- Ft, melynek befizetését a kérelem benyújtásakor igazolni szükséges.
A kezdeményező tulajdonostárs a megosztási folyamat megkezdéséről írásban, igazolt módon köteles értesíteni valamennyi tulajdonostársat, továbbá az ingatlan földhasználati nyilvántartásba vagy erdőgazdálkodói nyilvántartásba bejegyzett valamennyi használóját. Mellőzhető az értesítés azon tulajdonostársak vonatkozásában, akinek személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe ismeretlen.
Az ingatlan megosztására az Agrárminisztérium által üzemeltetett osztóprogram alkalmazásával, fizikai megosztás útján, a tulajdonostársaknak az ingatlan egyes részeihez történő hozzárendelésével kerül sor. Az ingatlan megosztásáról a tulajdonostársaknak egyezséget kell kötniük, melynek alapját az osztóprogram segítségével létrehozott térképvázlat és területkimutatás képezi. Az egyezséget közokiratba, vagy ügyvéd – illetve kamarai jogtanácsos – által ellenjegyzett okiratba kell foglalni. Érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének döntése szükséges. Az ingatlan megosztásáról szóló egyezség hatálya az összes tulajdonostársra kiterjed.
A megosztás útján kialakításra kerülő ingatlanok szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3.000 m 2 -nél, szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10.000 m 2 -nél kisebb terület nagyságúak nem lehetnek. Ha az osztatlan közös tulajdon megszüntetése zártkerti ingatlan vonatkozásában történik, úgy az osztatlan közös tulajdon megszüntetése eredményeként kialakításra kerülő ingatlan nem lehet 1000 m2-nél kisebb területű.
Az ingatlan megosztás tárgyában kötött egyezség keretében a tulajdonostársak a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban is megállapodhatnak. Abban az esetben, ha valamelyik tulajdonostársnak a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányada alapján kialakítható ingatlan nem éri el a területi minimumot, a közös tulajdont megszüntető egyezségben rendelkezni kell a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadok valamely másik tulajdonostárs tulajdoni hányadához történő hozzászámításáról. Ezt a folyamatot nevesíti a Foktftv. bekebelezésnek.
A törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a területi minimumot el nem érő tulajdonostárs az egyezség létrejöttétől számított harminc napon belül a bíróságtól kérje a saját tulajdoni hányadának megfelelő ingatlanrészt önálló ingatlanként történő kialakítása érdekében az egyezség módosítását, amennyiben:
- az ingatlant legalább három éve a területi minimumot el nem érő tulajdonostárs, annak közeli hozzátartozója, vagy ezen személyek legalább 25%-os tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszövetkezet használja, vagy
- a területi minimumot el nem érő tulajdonostárs az ingatlant érintő tulajdoni hányadát nem átruházással szerezte, és az ingatlant érintően a használati jogosultság
átengedéséből származó jövedelem hiánya a saját és a vele együtt élő közeli hozzátartozók megélhetését veszélyezteti.
2./ Bekebelezési eljárás – az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján
Ha az ingatlanból nem alakítható ki legalább két, a területi minimumoknak megfelelő önálló ingatlan, akkor az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba. A kizárólagos tulajdonba vételt (bekebelezést) az ingatlan bármely résztulajdonosa kezdeményezheti. Az ingatlan bekebelezésre irányuló szándékáról az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező valamennyi tulajdonostársat írásban, igazolt módon értesítenie kell. Az ingatlanban az osztatlan közös tulajdon megszüntetését megelőzően fennálló tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának a megszerzésére csak az a tulajdonostárs jogosult, aki
- az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel,
- tulajdonrészét öröklés jogcímen szerezte, vagy
- tulajdonrészét közeli hozzátartozójától szerezte, ha a tulajdonostárs és közeli hozzátartozója együttesen az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel.
A tulajdonostársak értesítésének egyebek mellett tartalmaznia kell az Agrárminisztérium internetes oldalán település és művelési ág szerinti bontásban közzétett értékek alapján számított értékbecslési ajánlat szerinti értéket a földrészlet egésze vonatkozásában, továbbá, a kezdeményező tulajdonostárs által ajánlott ellenértéknek a földrészlet egészére számított összegét.
A bekebelezési szándékról értesített tulajdonostárs 30 napon belül teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozhat arról, hogy nem ért egyet az ingatlan egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vételével, ha a tulajdoni hányadának megfelelő terület az ingatlan művelési ágait és minőségi osztályait figyelembe véve a leggyengébb minőségű területen elérné a Foktftv. szerinti területi minimumot. Ezen nyilatkozatot több tulajdonostárs közösen is megteheti, ha a tulajdoni hányadaiknak megfelelő terület együttesen elérné a Foktftv. szerinti területi minimumot, és úgy nyilatkoznak, hogy az ingatlan megosztása esetén egymással közös tulajdonban kívánnak maradni.
Amennyiben az értesített tulajdonostárs nem ért egyet az értékbecslési ajánlattal, lehetősége van kezdeményezni igazságügyi szakértő általi értékbecslési szakvélemény készítését.
Az értesített tulajdonostárs teljes bizonyító erejű magánokiratban tett nyilatkozatban (ellenajánlat) jelezheti az ingatlanra vonatkozó bekebelezési szándékát. A nyilatkozatban meg kell jelölnie az általa ajánlott ellenértéknek a földrészlet egészére számított összegét, amelynek legalább 10%-kal meg kell haladnia a bekebelezést eredetileg kezdeményező tulajdonostárs által megjelölt ellenérték összegét. Ez esetben a bekebelezést kezdeménytő tulajdonostárs az ellenajánlathoz (ha több ellenajánlat érkezett, akkor a legmagasabb ellenajánlathoz) képest 10 %-al magasabb összegben teheti meg az újabb ajánlatát, melyre a korábbi felhívásra ellenajánlatot tévő tulajdonostárs újabb ellenajánlatot tehet.
A licitálást mindaddig folytatni kell, amíg nem érkezik több ajánlat, illetve ellenajánlat. A licitálás végén tehát a legmagasabb ellenérték megfizetését vállaló tulajdonostárs jogosult a bekebelezésre.
3./ Ingatlan kisajátítása – az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan kisajátítása útján
Az ingatlan kisajátítása bármely tulajdonos által kezdeményezhető a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szervnél az ingatlan egészének az állam általi, optimális birtokszerkezet kialakítása céljából történő kisajátítását, ha
- az osztatlan közös tulajdon Foktftv-ben foglaltak szerinti megosztással történő megszüntetését legalább három alkalommal úgy kezdeményezték, hogy az nem került visszautasításra, azonban az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére 2021. január 1. napjától számított 2 éven belül nem került sor, és
- az ingatlan tulajdonosainak száma
- o a 100 főt meghaladja, vagy
- o a 30 főt meghaladja, és az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának
mértéke és tulajdonosai számának hányadosa kisebb, mint 0,5.
A Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv az adott költségvetési évben a földvásárlásra rendelkezésre álló költségvetési keret alapján dönt a kisajátítási eljárás megindításáról.
4./ Osztatlan közös tulajdon megszüntetése öröklés esetén
A már kialakult osztatlan közös tulajdon felszámolása mellett a Foktftv. 2023. január 1. napjától az osztatlan közös tulajdon öröklés következtében történő kialakulásának, illetve a tulajdoni hányadok tovább aprózódásának megakadályozása érdekében is tartalmaz rendelkezéseket. Eszerint, ha a 2022. december 31. napját követően meghalt örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlant, illetve, az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot a törvényes öröklés szabályai szerint több örököstárs közösen örökli, annak érdekében, hogy az ingatlanon ne keletkezzen osztatlan közös tulajdon, illetve az ingatlan tulajdonostársainak száma ne növekedjen, az örököstársak az alábbi lehetőségek közül választhatnak:
- az örököstársak osztályos egyezséget kötnek,
- az ingatlan, vagy az örökölt tulajdoni hányadot az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre vagy a hagyatéki hitelezőre ruházzúk úgy, hogy közös tulajdon nem keletkezik
- az örököstársak az ingatlant, vagy az örökölt tulajdoni hányadot egyben értékesítik,
- az örököstársak az ingatlant, illetve az adott tulajdoni hányadot az állam javára ingyenesen felajánlják.
Amennyiben fentiek egyike sem kerül megvalósításra, úgy az örököstársak a törvényes öröklés szabályai szerint örökölnek azzal, hogy az osztatlan közös tulajdonukba kerülő ingatlant a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedését követő öt éven belül:
- egyben értékesíteniük kell,
- egyikük tulajdonába kell adniuk,
- az állam javára ingyenesen fel kell ajánlaniuk, vagy
- az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdont az ingatlan megosztása, vagy bekebelezési eljárás módszerével meg kell szüntetniük.
Amennyiben a megadott határidőn belül az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó kötelezettségüknek nem tesznek eleget, úgy az örökölt tulajdoni hányad kényszer értékesítésére kerül sor.
Az elmúlt négy évben lefolytatott több ezer eljárás mutatja a tulajdonosi szerkezet átalakítására irányuló igényt, de Veszprém vármegyében és országosan is magasnak mondható még az osztatlan közös tulajdonban lévő földek aránya.
Földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatban felmerült kérdés esetén forduljon ingatlanjogi ügyvédhez, keressen bizalommal elérhetőségeink valamelyikén.